Estoy seguro que muchos por aquí hemos escuchado que vender un inmueble destinado a la casa-habitación está exento de todo impuesto. Esto hace que suene muy atractivo el invertir en una casa para revenderla y generar ingresos de manera periódica sin pagar impuestos. 

Pero… ¿Qué tan cierto es esto y cómo debo hacerle para aplicar esta exención? Bueno, pues ponte cómodo y agarra tus lentes para leer que aquí te platico cómo funciona esta famosa exención y cuándo no funciona.

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Tratamiento del IVA

Primero que nada, vámonos al IVA, que está muy fácil. El artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) menciona, en sus fracciones I y II que no se pagará el IVA cuando lo que se esté vendiendo es el suelo (terrenos) y las construcciones adheridas a este cuando estén destinadas o sean utilizadas para casa-habitación.

¡Très bien!, dirían los franceses. Ya sabemos que bajo ninguna circunstancia se pagará el IVA en la venta de una casa-habitación y en lo que respecta a este impuesto, ya tenemos garantizada la exención del IVA.

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Vámonos al ISR, que ahí es donde se pone chido.

Tratamiento del ISR

El artículo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) nos habla sobre los ingresos exentos de este impuesto para personas físicas. Pues en su fracción XIX inciso a) nos menciona la enajenación de casa-habitación peeeeeero, nos pone ciertas condicionantes. Ahí te van…

Los 5 requisitos de la LISR para exención del pago de ISR para personas físicas:

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1. La exención está topada a 700,000 UDIS. La UDI, acrónimo de Unidades De Inversión, es un valor de referencia indexado a la inflación que se utiliza la mayoría de las veces, como su nombre lo indica, para invertir. Y en algunos otros casos, como este, se utiliza para determinar montos exentos.  Suponiendo que la UDI vale $7.7309, la exención a la fecha sería por $5,411,630. Vaya casota, eh.
2. La operación se debe formalizar a través de la intervención de un notario o fedatario público.
3. Si el monto de la venta rebasa la exención ya señalada, el remanente SÍ debe pagar ISR. Ejemplo, si vendiste una casa en $6,000,000, deberás pagar ISR sobre $588,370.                                Envato/innu_asha84
4. El cálculo del ISR por pagar y la retención del propio impuesto se llevará a cabo por la notaría. Aquí te recomiendo que previamente te acerques con un despacho y solicites que te emitan ellos su propio cálculo. He visto en algunas ocasiones que en el cálculo de la notaría no se toman adecuadamente las fechas, cosa que modifica sustancialmente el cálculo, por lo que es bueno siempre corroborar el cálculo con un especialista fiscal.
5. Solo puedes llevar a cabo esta exención 1 vez cada 3 años. Es decir que si vendo una casa en marzo de 2020 y hago valer esta exención, no puedo vender otra casa y aplicar esta exención sino hasta marzo del 2023.

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Pero eso no es todo, mis amigos. El Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (RLISR), en su artículo 155, nos indica que el contribuyente tiene que comprobar al notario que la casa que se está vendiendo era su domicilio habitacional presentando alguno de los siguientes 3 documentos:

1. Credencial para votar expedida por el INE
2. Las facturas de energía eléctrica o telefonía fija

• Estado de cuenta bancario

La dirección que se mencione en estos comprobantes debe de coincidir plenamente con la dirección del inmueble a enajenar y deben estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendentes (padres o abuelos) o de sus descendientes (hijos o nietos).

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Ya no estuvo tan fácil la exención, ¿verdad?

Hacer esto como una actividad recurrente

¿Y qué pasa si me quiero dedicar a comprar casas en remates bancarios y revenderlas o quizás comprar terrenos, construir y luego vender las casas construidas? Bueno, pues si ese es el caso, como lo vimos anteriormente, puedes estar seguro de que el IVA lo tendrás exento siempre. Peeeeero, el ISR lo tendrás exento NUNCA.

Verás, la exención de ISR está pensada para que sea aplicada única y exclusivamente cuando el contribuyente está vendiendo la casa en la que vivió. 

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Si te dedicas a la venta de casas como una actividad recurrente, no puedes optar por la exención que señala el artículo 93 y deberás determinar el ISR conforme a las reglas que mencione el Régimen de Actividad Empresarial y Servicios Profesionales si eres persona física (no puedes tributar en RESICO como persona física porque tienes ingresos topados por $3,500,000 anuales y en dos o tres casas rebasas ese tope sin problema) o en el RESICO de persona moral o Régimen General de Ley de Personas Morales según sea el caso.

Pues ya sabes todo de ‘pe a pa’ en lo que respecta a impuestos federales en cuanto a la venta de casas-habitación. 

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¡Aún hay más!

Antes de despedirme, debo recordarte que debes tener en cuenta otras contribuciones que se pagan en estas operaciones, que son el impuesto municipal, generalmente se le llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio o Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.

Además deberás pagar los derechos registrales para poner el inmueble a tu nombre en el Registro Público de la Propiedad y Comercio.

Espero que esta información te haya sido de utilidad y recuerda estar siempre en paz con el SAT y con los notarios.

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