Plusvalía, esa mágica mina de oro que multiplica el valor de las casas y los edificios. Todos los que hemos estado interesados en invertir en inmuebles nos hemos enfrentado al término, pero ¿qué significa plusvalía? y ¿qué debemos analizar para hacer una mejor inversión inmobiliaria?

¿Qué es la plusvalía?

Empecemos definiendo qué es la plusvalía. En pocas palabras, la plusvalía es el aumento de valor de un inmueble, derivado de las condiciones alrededor del mismo a lo largo del tiempo. Es decir que un inmueble aumenta de valor principalmente por lo que sucede a su alrededor.  ¿Y todos los inmuebles tienen plusvalía? En teoría sí, pero no es la realidad ya que aunque casi todos los inmuebles suben de valor, no todos suben al mismo ritmo y en casos aislados, pueden bajar de valor. El aumento de valor se debe a que las condiciones alrededor del terreno o edificio mejoran durante el paso de los años. 

Un inmueble aumenta de valor principalmente por lo que sucede a su alrededor.

Para buscar la mayor plusvalía a la hora de hacer una inversión inmobiliaria, te recomendamos poner atención a los siguientes puntos.

1.- La ubicación del inmueble

La ubicación del inmueble es primordial para determinar su valor y la variable más importante para buscar la plusvalía. La idea es buscar inmuebles que estén bien ubicados conforme a la ciudad o zonas cercanas. Por ejemplo, si las zonas cercanas a un terreno o construcción están creciendo de buena forma, lo más probable es que ese crecimiento eventualmente llegue al terreno. 

Esta variable se debe analizar desde lo macro, hasta la escala humana. Es decir que se debe analizar primero desde una escala urbana, entendiendo la ciudad completa e identificando dónde están las zonas importantes e incluso las cualidades naturales como pasos de agua, cañadas, zonas verdes, etc. ya que los aspectos naturales pueden ser determinantes para determinar su valor. No es lo mismo un terreno en lo alto que está a salvo de la lluvia, a uno en la parte baja de la cañada que recibirá mucha agua. Después en una escala de cuadras o barrios, para analizar las colonias cercanas y entender cuál es el posible futuro del lugar. Por último, vale la pena analizar la ubicación en una escala más humana, para entender el tipo de edificios e incluso de vecinos que hay alrededor. 

2.- La accesibilidad por vías de transporte

Después de analizar los barrios y las zonas, se debe hacer el análisis de las vías de comunicación y transporte con respecto al inmueble. No hay una regla absoluta para todos los inmuebles, ya que depende del uso que se le vaya a dar. Por ejemplo, para un edificio de locales comerciales le puede ser muy beneficioso que hagan una nueva avenida cercana, pero no tanto para una casa residencial que promete una vida tranquila. La idea es buscar inmuebles y terrenos que tengan el potencial de maximizar su fuerza, ya sea por estar conectados con todo, o aislados de todo. 

3.- La infraestructura y servicios alrededor

Complementario a los puntos anteriores, hay que analizar qué tipo de servicios se encuentran accesibles o cercanos al inmueble. Se debe iniciar con un análisis de los servicios básicos como agua, drenaje, gas y electricidad. Después, se recomienda analizar servicios más especializados, como la recolección de basura, el internet de alta velocidad, etc. Además de estos servicios básicos, vale la pena estudiar la zona para determinar cuáles son los servicios de vida cercanos, como comercios pequeños, supermercados, escuelas, centros de entretenimiento, hospitales, policía, etc.

4.- La promesa de desarrollo urbano

También es importante conocer las posibilidades de desarrollo y los planes de desarrollo urbano. Esto puede ser muy útil para saber si un inmueble tiene mayor o menor potencial de crecimiento, ya que influyen desde los planes de gobierno para llevar vialidades y servicios, hasta los planes de desarrolladores inmobiliarios para llevar comercio y vivienda. 

5.- Las características del sitio

También es importante analizar el sitio en específico. En el caso de edificios pequeños, es importante analizar el terreno desde un punto de vista estructural para determinar la factibilidad de una construcción pequeña o mediana, ya que es muy diferente en costo y trabajo hacer un edificio en un terreno con mucha pendiente, o en un terreno suave que necesitará más cimentación. Además, también se debe contar la calidad y cantidad de la vegetación, el arbolado puede jugar a favor aportando sombras y un ambiente natural para cierto tipo de proyectos, pero puede jugar en contra para otros que necesitan talarlos y por ende pagar multas.

En el caso de edificios medianos y grandes, el sitio también es importante pero a otra escala, pues tal vez el factor más importante será la orientación con respecto al contexto, ya que siempre será más valioso un sitio que tiene buenas vistas o que está bien ubicado respecto al asoleamiento.

6.- La calidad espacial y de la construcción

En el caso de inmuebles ya construidos, es muy importante considerar la calidad espacial o arquitectónica y también la calidad de la construcción. Para analizar la primera, hay que buscar qué posibilidades tiene el espacio, ya que no es lo mismo un lugar abierto y versátil a un lugar cerrado y estático. Para cuidar la calidad de la construcción, vale la pena ver el tipo de materiales utilizados, desde los acabados que son aparentes, la estructura con la que se construyeron y hasta la ubicación y calidad del cableado y tuberías.