¿Sabías que no es lo mismo comprar bienes raíces que invertir? La diferencia está en que cuando compras un inmueble no tienes un plan, crees que si lo rentas, es ahí donde obtendrás el rendimiento de tu inversión, pero es algo mucho más complejo y lleva un proceso con mucha dedicación, por esto, en este artículo te compartimos los 5 errores al invertir en bienes raíces, toma nota, revisa que estás haciendo y qué puedes mejorar.

Un error muy común es invertir sin tener un plan o estrategia. Una planificación permite obtener mejores ganancias, igualmente, al consultar, al estar enterados de los movimientos del mercado y de los ciclos inmobiliarios, el inversionista se mantendrá enfocado y tendrá mayores oportunidades de hacer un buen negocio.

Otra falla que ocurre con mucha frecuencia es esperar demasiado tiempo para hacer un movimiento en el mercado inmobiliario, lo que nosotros consideramos es que no hay que esperar a que el mercado sufra cambios considerables para actuar, creemos que si actúas hay que hacer que el mercado funcione a tu favor.

A continuación, te compartimos los errores más comunes que se cometen al invertir en bienes raíces:

1. Cuando tomas en cuenta sólo una variable para calcular el rendimiento por alquiler

De acuerdo con la revista Inmobiliare , cuando tienes que calcular el rendimiento de tu inversión por alquiler, debes tomar en cuenta además del impuesto inmobiliario muchas otras variables para que sea vea el impacto real en el rendimiento.

Por ejemplo, debes contemplar los seguros, el impuesto patrimonial, las vacancias, el impuesto a la propiedad, las comisiones inmobiliarias, previsión de reparaciones e imprevistos, los gastos de administración, los gastos de mantenimientos, etc.

Ten en cuenta que cuando incluyes todos estos elementos, se reduce a la mitad o menos esa rentabilidad que siempre proporcionan los agentes inmobiliarios. También es clave que te cerciores que los ingresos por el alquiler y todos los gastos que te mencionamos sean los que dicta el mercado, además, debes fijarte que los plazos en los que la propiedad permanece vacía sean mínimos, pues con gastos más grandes, el rendimiento que te proyectaron se reduce de manera drástica, incluso puede llegar a ser cero negativos.

Hombre trajeado con pluma en mano revisando sus papeles

2. Cuando crees que el rendimiento de tu inversión se basa en los ingresos por renta

Uno de los errores que cometen las personas que comparan el precio de venta más los alquileres cobrados, frente al precio de compra, es que dejan de lado muchos otros gastos que sí minimizan la rentabilidad neta.

Para este caso es muy importante considerar comisiones en cada etapa del proceso, impuestos, gastos de remodelación, arreglos y gastos de mantenimiento.

A algunos compradores les funciona comprar una propiedad a valor de mercado y la mantienen así por muchos años.  Pero los grandes inversionistas, los que sí son estratégicos, elaboran su rendimiento adquiriendo propiedades que estén por debajo del valor del mercado, las administran de manera eficiente para generar el máximo rendimiento por alquiler durante la tenencia y sobre todo, aprovechan los periodos de tasas de apreciación más fuertes que tienen los inmuebles en las fases de recuperación y expansión, para venderlos en el momento que les sea más conveniente, como cuando cuando estas tasas empiezan a decrecer.

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3. Creer que en los bienes raíces no se puede perder

Hay que saber invertir, no se trata sólo de comprar, aún en mercados seguros hay la posibilidad de perder capital.

Por ejemplo, al momento de adquirir un inmueble al valor del mercado, el inversionista empieza perdiendo el 10% de su capital, ya que es el promedio de lo que valen las escrituras y comisiones de compra y venta.

¿Y qué pasa si la propiedad fue adquirida en una fase de recesión? El inversionista tendrá que esperar muchos años para recuperar el valor y estar super consciente que tendrá que asumir pérdidas muy fuertes.

“Esto pasa en Argentina, pero también adquiriendo inmuebles en el exterior. Por ejemplo, quien adquirió inmuebles residenciales en pre-construcción en Miami entre 2004 y 2006, tuvo en 2009 una baja del 50% del valor alcanzado en 2007 y en el caso de no haber vendido durante el 2014 o 2015 (momento que habían recuperado gran parte de su valor perdido), deberán esperar hasta el 2022 para acercarse a los valores adquiridos en 2005. Es decir, 17 años a tasa 0 y estamos hablando de Estados Unidos”, explican en el artículo de la revista de bienes raíces mencionada.

Ten muy presente que, si la propiedad no fue administrada adecuadamente, esto generará el bajo rendimiento por alquiler y se tengan pérdidas adicionales para mantenerlo, uno de los más comunes errores al invertir en bienes raíces.

4. No te enfoques sólo en las cuentas

Lo que queremos es que veas que existen otros factores que solamente los números y las cuentas. Fíjate en la ubicación, el estado y la antigüedad de la propiedad,

Conoce a fondo la zona donde vas a invertir, analiza su plusvalía, sus vías de comunicación, el comercio y los servicios.